Professor Svend E. Hougaard Jensen: Lånemulighederne på boligmarkedet skal begrænses, hvis vi skal undgå en boligboble

17.04.2021


Der er tegn på, at vi har en boligboble i Danmark – især i hovedstaden. Og det understreger behovet for tiltag, der modvirker den risikoopbygning, som den nuværende lånemodel på boligmarkedet skaber. Det gælder især behovet for at begrænse de mest forgældede boligejeres mulighed for afdragsfrihed.



Ekspertkommentar af Professor Svend E. Hougaard Jensen, CBS

Disclaimer: Synspunkter og vurderinger, der kommer frem i denne artikel, er Svend E. Hougaard Jensens egne og deles ikke nødvendigvis af organisationer, han repræsenterer.

LIGE NU er temperaturen høj på boligmarkedet i Danmark. Og i løbet af år 2020 blev der handlet boliger i et omfang, som ikke er set større siden årene lige forud for finanskrisen i 2008. Samtidig er priserne på enfamiliehuse og ejerlejligheder steget markant – med næsten 10 pct. – og priserne fortsætter med at stige ind i 2021. Det er især i og omkring de større byer, at handelsaktiviteten og prisstigningerne er størst.

Men er ”masser af aktivitet” ikke et sundhedstegn? Nej, ikke nødvendigvis. Faktisk kan stor handelsaktivitet være et signal om, at en boligboble er under opsejling. Det er den bitre erfaring fra årene op til finanskrisen. Det skyldes, at høj handelsaktivitet og stigende priser på boligmarkedet typisk udløser selvforstærkende forventninger om yderligere prisstigninger i fremtiden. I den situation kan låneappetitten være meget stor. Og hvis penge- og realkreditinstitutterne samtidig hopper med på vognen ved faktisk at udbyde de lån, der efterspørges, kan det gå galt. Boligejerne risikerer at optage for store lån, som de ikke kan tilbagebetale, hvis der fx kommer en rentestigning eller en økonomisk nedtur.

Derfor er det vigtigt at undgå, at husholdningerne gældsætter sig for meget. Det kan bl.a. ske ved hjælp af regler for, hvor store lån der må ydes i en bolig i forhold til dens værdi, hvor lang tid lånene må løbe, og i hvilket omfang lånene må være afdragsfri.

Der er altså et tæt samspil mellem boligmarkedet og finanssektoren. Og mønstret, der leder op til en finanskrise, vil typisk være, at kraftige stigninger i boligpriserne bliver efterfulgt af kraftige fald. Det kan skyldes, at der kommer en ikke-forventet rentestigning, eller at økonomien rammes af et negativt stød – fx en sundhedskrise i stil med COVID-19-pandemien.

I den situation kan finanssektoren blive ramt gennem øgede nedskrivninger [værdifald på aktiver, red.] og tab på penge- og realkreditinstitutternes balancer. Hvis disse tab er (meget) store, kan en ny finanskrise lure lige om hjørnet. Men det kan også udvikle sig til en mere generel makroøkonomisk nedtur, hvor det private forbrug og investeringerne falder.

 

Forholdet mellem lejlighedspriserne og indkomsterne [er] ikke set højere end i årene lige forud for finanskrisen i 2008
_______

 

Det er lige præcis for at undgå sådanne scenarier, at der er behov for opstramninger i adgangen til kredit rettet mod boligmarkedet og boligejernes gældsætning. Set i det perspektiv er det vigtigt med løbende analyser til at identificere og så vidt muligt kvantificere opbygningen af sådanne systemiske risici, så myndighederne kan reagere med rettidig omhu.

Opsporing af en mulig finanskrise
Den store handelsaktivitet og de stigende boligpriser er altså i sig selv alvorlige early warning-indikatorer på en ny finanskrise. Men en række andre observationer er også vigtige for at opspore, om – og i hvilket omfang – en finanskrise er undervejs. Lad mig pege på tre vigtige forhold i Danmark i den aktuelle situation:

For det første gælder det, at boligpriserne relativt til de disponible indkomster er faldet en smule i fjerde kvartal af 2020. Isoleret set tager det noget af brodden af risikoen for en boligboble, som jo er kendetegnet ved en kraftig stigning i boligpriserne, som er ude af trit med den øvrige økonomiske udvikling i samfundet.

Betyder det så, at risikoen for en boligboble er drevet over? Nej, for ganske vist er forholdet mellem lejlighedspriser og indkomster faldet en smule, men det skyldes især udbetalingen af de indefrosne feriepenge. Det er jo en engangseffekt, og hvis man kontrollerer for den, så er forholdet mellem lejlighedspriserne og indkomsterne ikke set højere end i årene lige forud for finanskrisen i 2008.

For det andet er væksten i udlån fra penge- og realkreditinstitutter fortsat meget moderat. Det samlede udlån med pant i fast ejendom til private steg kun med beskedne 4 pct. i 2020. Målt i forhold til handelsaktiviteten og boligprisstigningerne er det ikke umiddelbart alarmerende.

Betyder det så, at der slet ikke er grund til bekymring? Nej, for et helt seriøst bekymringspunkt er, at andelen af højt forgældede danskere, der vælger afdragsfrihed [periode med frihed fra at afbetale gælden på boliglånet, red.], er meget høj. Udlånsvæksten er højst i og omkring København og Aarhus, og godt halvdelen af de nye udlån til højt forgældede danskere er med afdragsfrihed. Det gør naturligvis denne gruppe af danskere særligt sårbare, hvis der kommer en økonomisk nedtur. Man kan blive ramt af ledighed, eller der kan komme en rentestigning, som rammer hårdt, hvis man har lån med variabel rente (de såkaldte ”flexlån”).

 

Der gør sig med andre ord et ”storby-issue” gældende, når vi skal vurdere, om der er en boligboble under opsejling i Danmark
_______

 

For det tredje bør det nævnes, at der i 2020 for første gang i flere år er sket en nettofraflytning fra København. Men betyder flytning ind i og ud af hovedstaden da overhovedet noget for risikoen for en boligboble? Har det noget med boligpriser og risiko for finanskrise at gøre?

Svaret er ja. Baseret på erfaringer fra finanskrisen er dette bestemt ikke uinteressant, fordi høj nettofraflytning typisk går hånd i hånd med faldende boligpriser. Dette skete faktisk i 00’erne, allerede inden finanskrisen ramte. Her har vi altså en sammenhæng, som kan vække bekymring. Og dette i et område af landet – hovedstaden – hvor udbredelsen af afdragsfrihed er meget høj blandt højt forgældede personer.

Der gør sig med andre ord et ”storby-issue” gældende, når vi skal vurdere, om der er en boligboble under opsejling i Danmark. Og et af problemerne er, at afdragsfrihed fortsat er særdeles udbredt blandt de mest forgældede boligejere. Denne tendens kombineret med det meget lave renteniveau er en giftig cocktail. Lad os tage et taleksempel for at belyse det problematiske yderligere:

Sagen er, at med renter tæt på 0 pct. kan boligejere ”sætte sig” meget hårdt, når der ikke afdrages. Antag et hus, som handles til 6.250.000 kr.: Køberen optager et realkreditlån af maksimal størrelse, svarende til 80 pct. af husets kontantværdi. Afdragsfrihed kan bevilges, hvis låntageren vurderes at kunne servicere et fastforrentet lån med afdrag. I så fald vanker der et lån på 5.000.000 kr., svarende til en månedlig udgift på ca. 6.000 kr. efter skat. Hmm… Det er ikke mere end, hvad det koster at købe 4-5 kopper caffe latte om dagen i København.

 

Sammenlignet med de øvrige nordiske lande fremstår de danske lånebetingelser som ret lempelige. Det gælder især udbetalingskravet på 5 pct., som er på 15 pct. i Norge og Sverige og 10 pct. i lande som Finland og Island
_______

 

Hvordan en finanskrise kan undgås
Dette fører os helt naturligt frem til at se på, hvilke instrumenter der kan bringes i spil for at undgå, at boligmarkedet går amok. Faktisk er der allerede gjort en række fornuftige tiltag:

For det første kom i 2017 en aftale om boligskatter, som genindfører sammenhængen mellem boligværdi og skattebetaling. Desværre er gennemførelsen af dette princip udskudt til 2024. Det er på høje tid at få dette princip genindført, for det er problematisk, at vi nu i 20 år har haft et boligbeskatningssystem, hvor boligskatterne ikke automatisk følger med op og ned, når boligpriserne svinger. Det øger prisudsvingene.

For det andet blev der tilbage i 2015 indført et udbetalingskrav på 5 pct. ved boligkøb. Og dette blev yderligere strammet i 2018 i form af en ændring i de såkaldte God Skik-regler, hvor produktudbuddet blev reduceret for realkreditkunder, som har høj belåningsgrad og gældfaktor. Dette indebærer en rentebinding på minimum fem år, og at afdragsfrihed kun er mulig for 30-årige fastforrentede lån.

Alligevel er de danske afdragskrav fortsat ganske lempelige efter international standard. Også sammenlignet med de øvrige nordiske lande fremstår de danske lånebetingelser som ret lempelige. Det gælder især udbetalingskravet på 5 pct., som er på 15 pct. i Norge og Sverige og 10 pct. i lande som Finland og Island. Endelig er der mulighed for at hente inspiration fra New Zealand, hvor de nytænker boligreguleringen i disse år og blandt andet har besluttet at udfase rentefradraget, så det på sigt ikke bliver muligt at fradrage renteudgifter på boligæld i opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Summa summarum: Der er tegn på, at vi har en boligboble på boligmarkedet i Danmark – især i hovedstaden. Dette understreger behovet for tiltag, som modvirker denne risikoopbygning. Det gælder især behovet for at begrænse de mest forgældede boligejeres mulighed for afdragsfrihed. Når boligerne er belånt til op over skorstenen, er det afgørende at få gælden nedbragt, så man bedre kan modstå en ikke-forventet situation med højere rente eller arbejdsløshed.

Men der er behov for at spille på flere heste. Et oplagt sted ville være at øge udbetalingskravet, ligesom ændringer i rentefradragsretten og boligbeskatningen er andre vigtige redskaber i værktøjskassen. ■
 

Når boligerne er belånt til op over skorstenen, er det afgørende at få gælden nedbragt, så man bedre kan modstå en ikke-forventet situation med højere rente eller arbejdsløshed
_______

 



Svend E. Hougaard Jensen er Ph.d., professor i økonomi på CBS, leder af Pension Research Centre (PeRCent) på CBS, medlem af Det Systemiske Risikoråd og non-resident fellow i tænketanken Bruegel. ILLUSTRATION: Bygningsfacader på Nørrebro i København. [FOTO: Fred Romero/ Flickr.]